Gayrimenkul Alanlar Tapu Harcını Fazla Ödemeyin!

SİRKÜLER

Tarih : 26.05.2015

Sıra No : 2015/33

Konu : Gayrimenkul Alanlar Tapu Harcını Fazla Ödemeyin! Harcın KDV Hariç Bedel Üzerinden Hesaplanması Gerekiyor.

Uygulamada sıkça sorulan ve tereddüte düşülen konulardan birisi de, KDV'ye tabi gayrimenkul alım satımlarında tapu harcının KDV'li bedel üzerinden mi yoksa KDV'siz bedel üzerinden mi ödeneceğidir. Çünkü, aşağıda da açıklanacağı üzere, KDV'ye tabi gayrimenkul alım-satımlarında tapu harcı matrahının doğru olarak tespit edilememesi halinde, hem alıcı hem de satıcının fazladan bir tapu harcı ödemesi söz konusu olabilmektedir.

Konu ile ilgili olarak bir karar verilebilmesi için, Harçlar Kanununun 63. maddesi ile bu Kanuna ekli "Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar" başlıklı (4) sayılı Tarifenin 20/a maddesinin incelenmesi gerekmektedir.

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun "Kayıtlı Değer, Emlak Vergisi Değeri" başlıklı 63. maddesi hükmü aynen aşağıdadır:

"Bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlâk vergisi değeri" deyimi; 1319 sayılı Emlâk Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder.

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.

Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası % 25 nispetinde uygulanır. Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.

Harcın hesabında 10 Yeni Türk Lirası'na kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları tespite Maliye Bakanlığı yetkilidir."

Öte yandan, aynı Kanuna ekli "Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar" başlıklı (4) sayılı Tarifenin 20/a maddesinde ise, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmış bulunmaktadır.

Buna göre, tapu harcının gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması gerekmektedir. KDV’ye tabi taşınmaz devir ve iktisaplarında ise, harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar (devir ve iktisap bedeli, emlak vergisine esas değer, takdir edilen istimlak bedeli vb.) KDV’yi içermediğinden, tapu harcı matrahına KDV’nin dahil edilmemesi, harcın KDV hariç devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması ve ödenmesi gerekmektedir. KDV'li bedel üzerinden harç ödenmesi, Vergi Usul Kanununun 117/1. maddesi kapsamında vergi hatası (Hesap hatası) olup, 5 yıl içerisinde her zaman düzeltilmesi mümkün bulunmaktadır.

Nitekim, konu hakkında Maliye Bakanlığı tarafından yayınlanan 07.10.1997 tarih ve 1997/5 Sıra No.lu Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde, tapu harcı matrahının tespitinde KDV’nin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Söz konusu İç Genelge'nin tam metnine önemine istinaden aşağıda yer verilmiştir:

"Bakanlığımıza çeşitli kamu kuruluşlarından intikal eden yazılarda, ihale yolu ile satılan gayrimenkullerin tapu harcı matrahının tesbitinde satış bedeline katma değer vergisinin ilave edilip edilmeyeceği sorulmaktadır.   

Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a maddesinde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulun devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 48 oranında tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır.

Bakanlığımızın bugüne kadar ki tatbikatında, ihale yolu ile yapılan satışlarda, gayrimenkullün satış bedeline katma değer vergisi ilave edilmek suretiyle bulunan değer üzerinden tapu harcı hesaplanması yönünde uygulamaya yön verilmiştir.

Ancak, Harçlar Kanunu'nun yukarıda zikredilen maddesinde harcın gayrimenkulün devir ve iktisap bedeli, emlak vergi değeri, cebri icra halinde satış bedeli ve takdir edilen istimlak bedeli üzerinden hesaplanması öngörülmektedir. Harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar katma değer vergisini içermemektedir. Ayrıca, ihale kararları ile ilgili damga vergisi ve noter harçları için Bakanlığımızca sürdürülen benzeri uygulama ihtilaf konusu yapılmış ve söz konusu ihtilaflar yargı organlarınca KDV'nin üstlenilen işin yada verilen hizmetin bir bedeli olmadığı gerekçesiyle sürekli hale gelen kararları karşısında, 30 Seri No'lu Damga Vergisi Genel Tebliği ile ihale kararları ile ilgili damga vergisinin ve noter harçlarının matrahına KDV'nin dahil edilmemesi benimsenmiştir. Bu durumda, ihale makamının aldığı ihale kararının damga vergisi katma değer vergisiz matrah üzerinden, tapu harcı ise katma değer vergili matrah üzerinden hesaplanmak durumunda kalınmaktadır.

Bu nedenle, tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması yönünde uygulamaya yön verilmesi uygun görülmüştür."

Diğer taraftan, Maliye Bakanlığı tarafından verilen özelgelerde de aynı doğrultuda görüşler bildirilmekte olup, bunlardan bazılarının özetleri aşağıdadır:

“07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde; tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmemesi gerekmektedir.” (MB. GİB İstanbul VDB’nin, 21.12.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-2263 sayılı Özelgesi)

“İlgide kayıtlı dilekçenizin incelenmesinden, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisinin dahil olup olmadığı hususunda tereddüde düşüldüğü anlaşılmıştır. 07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmeyecektir.” (MB. GİB, 10.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.0.02.63/6369-1123/69618 sayılı Özelgesi)

Sonuç olarak; KDV'ye tabi gayrimenkul alım satımlarında tapu harcının KDV'siz bedel üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekiyor. Hem alıcı hem de satıcıların fazla harç ödememek için bu hususa özellikle dikkat etmelerinde fayda bulunuyor. Alım-satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken konuların en başında, belki de bu konu geliyor.

Saygılarımla.

Abdullah TOLU

Yeminli Mali Müşavir

TOLUEN YMM DENETİM VE DANIŞMANLIK